Il presidente del Circolo ‘Il Carrubo’ di Legambiente Ragusa, il dott. Claudio Conti, ha inoltrato una lettera, che pubblichiamo integralmente, per suggerire la gestione del PRG in tema di consumo suolo netto zero e, in particolare, semplici linee guida sui ruoli e sui soggetti coinvolti negli interventi di compensazione.
Come sempre accade il piano regolatore scatena accese discussioni che, più che sulla prospettiva di futuro della città e sul piano tecnico, si concentrano su quello politico-elettorale avendo come centralità la difesa della rendita di posizione: le aree edificabili.
Mai che si discuta sullo spreco di risorse e, in primo luogo, di quello di suolo. Dal boom economico fino ad oggi, a Ragusa, i vari PRG succedutesi hanno alimentato un travaso di denaro dai redditi alle rendite costruendo abitazioni ed edifici strumentali su terreni agricoli al di là dei reali fabbisogni, solo a vantaggio di pochi.
Lo dimostrano le 18.000 abitazioni vuote, senza parlare dei capannoni abbandonati, che stanno deprimendo il mercato abbassando i valori immobiliari e distruggendo i risparmi di migliaia di cittadini. Ma il cambiamento climatico accettato ormai da tutti, almeno a parole, impone un cambio di strategia: bisogna rendere le città resilienti per resistere alle ondate di calore, che hanno gravi effetti sulla salute, e alle piogge eccezionali che sono pericolose per le persone e le cose, ripristinando biodiversità e costruendo infrastrutture verdi.
Ecco, quindi, la necessità cambiare il modo di impostare il PRG puntando sull’azzeramento netto del consumo di suolo. Già nel 2011, la Commissione Europea, In modo previdente, ha evidenziato il problema fissando per il 2050 l’obiettivo ambizioso del consumo netto di suolo zero. Anche la Regione Siciliana, con la legge urbanistica del 2020, si è data lo stesso obiettivo. Ora tocca al comune di Ragusa.
Consumo netto di suolo zero però non significa impedire in assoluto di utilizzare nuovo suolo.
L’occupazione di aree libere è permesso purché questo avvenga a saldo zero, de-sigillando (de-sealing) e ripristinando ad usi agricoli o seminaturali aree di pari superficie in precedenza urbanizzate e impermeabilizzate.
Ci si arriva costruendo un meccanismo di scambio di “crediti di superficie” che consenta la costruzione su terreno libero solo dopo aver ripristino ad uso agricolo o seminaturale (verde urbano, reti ecologiche) terreni già urbanizzati/ impermeabilizzati dei quali l’A.C. dovrà fornire un dettagliato elenco.
L’obiettivo è vincolare la costruzione su terreno libero all’acquisizione, da parte del costruttore, di “crediti di superficie” derivanti dalla de-sigillazione di aree impermeabilizzate ( per esempio parcheggi, distributori di benzina, capannoni, ecc. ) o di edifici e aree impermeabili dismesse in zona agricola (edifici, piazzali) di superficie equivalente se non superiore a quella che verrà occupata ed impermeabilizzata con la nuova urbanizzazione.
Questo innovativo approccio ha tanti vantaggi. Da un lato, imponendo l’onere della de-sigillazione per le nuove urbanizzazioni, rende più appetibile, per il mercato immobiliare, la rigenerazione urbana che sconta costi ed oneri superiori rispetto alla costruzione su terreno libero.
Dall’altro, se accompagnato da previsioni urbanistiche finalizzate al ricompattamento e alla ricucitura del tessuto urbano, come sembra essere il PRG di Ragusa, attiva un motore di mercato per porre rimedio alla dispersione urbana prodottasi negli ultimi anni e riqualifica il paesaggio, consentendo di rimuovere e rilocalizzare all’interno del perimetro urbanizzato edifici incongrui o abbandonati, disseminati per il territorio agricolo peri-urbano, che sono da considerare veri e propri rifiuti da riciclare, come capannoni artigianali e commerciali isolati, insediamenti agricoli dismessi, spesso con tipologie costruttive avulse dal contesto paesaggistico, che rischierebbero, se non inseriti in un meccanismo che gli dia valore come “crediti di superficie”, di rimanere inutilizzati.
Affinché l’impianto regolativo dello scambio dei crediti di superficie sia praticabile e possa funzionare, al di là degli aspetti giuridico-normativi, è indispensabile che sia garantita la sostenibilità economica degli interventi di “riciclo” urbanistico, sia sul piano degli operatori immobiliari che del bilancio comunale, tenuto conto del minore gettito fiscale conseguente allo stop dell’espansione urbana e alle misure di incentivo e defiscalizzazione che si dovranno adottare a vantaggio della rigenerazione di aree già urbanizzate. Contestualmente, sarà necessario predisporre ed adottare misure per favorire e incentivare la rigenerazione urbana (semplificazioni, incentivi volumetrici, defiscalizzazioni) e linee guida per applicare, in fase di progettazione e di intervento, soluzioni tecniche finalizzate a migliorare la resilienza ai cambiamenti climatici. Altre strade non ce ne sono.
Incentivi e contributi locali
Ciò che può fare un Comune è, principalmente, dipendente dalla fiscalità locale e dalla possibilità di stanziare risorse nel proprio bilancio.
• aumento della riduzione del contributo di costruzione da versare al Comune per alcune tipologie di interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di rigenerazione urbana;
• riduzione/esonero dal pagamento del canone di occupazione del suolo pubblico per tutti i cantieri in Centro Storico e/o relativi a recupero del patrimonio edilizio esistente o di rigenerazione urbana;
• riduzione di altri tributi locali (ad es. imposta municipale sugli immobili, tassa sui rifiuti etc.) per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente;
• contributo comunale a fondo perduto (o contributo sugli interessi per mutui) per gli interventi di recupero delle facciate e sulle parti comuni degli immobili. Oltre ad intervenire sul versante fiscale o dei contributi per sostenere e agevolare gli interventi da parte dei soggetti privati, il Comune può contribuire direttamente con la realizzazione di opere pubbliche e la riqualificazione di spazi ed edifici pubblici. Questi interventi possono migliorare la qualità del contesto urbano, ridurre l’eventuale degrado esistente, portare ad un aumento di spazi e di servizi pubblici, stimolando gli interventi di rigenerazione urbana da parte dei privati.
Infatti, per arginare il consumo di suolo è necessario un cambio di paradigma. Il modello di crescita delle nostre città non è più sostenibile né economicamente né ambientalmente. Per molto tempo è stato più facile ed è sembrato più economico costruire nuovi edifici su aree libere piuttosto che intervenire su aree dismesse e recuperare il patrimonio edilizio esistente. Non sono stati considerati i costi, a lungo termine, non solo economici ma anche sociali, derivanti dalla frammentazione urbana, dallo sprawl, e dal degrado urbano conseguente all’abbandono di aree spesso centrali e strategiche.
Oggi che la consapevolezza di questi costi e di questi impatti è maggiore, bisogna accompagnare e sostenere la transizione da un modello di crescita basato sull’espansione, sul consumo di suolo e di altre risorse ad un modello di crescita più sostenibile basato sul recupero, sul riuso, sull’economia circolare. La rigenerazione urbana è una importante opportunità di ripensare e ridisegnare le nostre città, di renderle più fruibili, più accessibili, più sicure, più resilienti al cambiamento climatico (e quindi anche più verdi).
L’obiettivo che dobbiamo e possiamo perseguire attraverso la rigenerazione urbana è il miglioramento della qualità della vita, del benessere e della salute degli abitanti.
Per dare un contributo a questo cambio di paradigma, Legambiente Ragusa vuole suggerire all’A.C. di Ragusa delle proposte per la gestione del PRG in tema di consumo suolo netto zero ed in particolare semplici linee guida sui ruoli e sui soggetti coinvolti negli interventi di compensazione.
